La Newsletter del Martedì

Ciao

Benvenuto al primo numero di Affitta Bene.

Ogni martedì alle 7:30 trovi qui tre cose concrete: una norma spiegata in chiaro, un trucco pratico, uno strumento da usare subito. Niente teoria, niente gergo tecnico.

Si parte.

La norma della settimana

📋 Dal terzo immobile sei imprenditore

Dal terzo immobile sei imprenditore. Dal 1° gennaio 2026.

La Legge di Bilancio 2026 ha cambiato una regola che riguarda molti host italiani — e in pochi lo sanno ancora.

Come funzionava prima: diventavi "imprenditore" agli occhi del fisco solo se affittavi 5 o più immobili.

Come funziona adesso: la soglia è scesa a 3. Dal terzo immobile in poi scatta una presunzione legale assoluta di attività d'impresa — non è rilevante l'organizzazione, il numero di prenotazioni o l'uso occasionale. Conta solo il numero di unità immobiliari.

In pratica, cosa significa per te:

• 1 immobile → cedolare secca al 21%, tutto come prima ✅

• 2 immobili → cedolare secca al 26% sul secondo ✅

• 3 immobili o più → obbligo di partita IVA, contabilità, SCIA ⚠️

Chi possiede più di due immobili destinati agli affitti brevi è obbligato ad aprire la partita IVA, poiché l'attività viene considerata di natura imprenditoriale.

Se hai 1 o 2 immobili: non cambia nulla di urgente. Tieni però d'occhio la scadenza del 30 aprile 2026 per i dispositivi di sicurezza obbligatori (rilevatori di fumo, estintore certificato).

Se stai pensando di prendere un terzo immobile: parla prima con un commercialista. Il passaggio non è solo fiscale — cambia tutto: dichiarazioni, contributi, adempimenti.

Il trucco della settimana

🔧 Scegli tu quale immobile è il "primo"

Pochi host lo sanno: il contribuente può scegliere quale casa considerare "prima" — quella che paga il 21% invece del 26%.

Se hai due immobili e uno rende di più dell'altro, conviene designare come "prima casa" quella con i ricavi più alti. Così paghi il 21% sul grosso e il 26% sul piccolo.

Come si fa: lo indichi direttamente in dichiarazione dei redditi nel quadro relativo ai redditi da locazione. Se non ci hai mai pensato, chiedi al tuo commercialista di verificare le dichiarazioni degli anni precedenti — potresti aver pagato più del necessario

Lo strumento della settimana

🛠️ Alloggiati Web — comunica gli ospiti alla questura

Ogni ospite che entra nel tuo immobile va comunicato entro 24 ore. Lo strumento ufficiale si chiama Alloggiati Web del Ministero dell'Interno.

Link diretto: alloggiatiweb.poliziadistato.it

Cosa fare se non sei ancora registrato:

1. Vai sul sito e clicca "Registrazione struttura"

2. Compila i dati della struttura con il tuo CIN

3. Ricevi le credenziali via email entro 2-3 giorni lavorativi

Verdetto onesto: il sito è datato e non bellissimo da usare, ma funziona. Esiste anche l'app mobile per chi preferisce farlo dal telefono. Gratis, obbligatorio, niente scuse.

👋 UNA COSA PRIMA DI CHIUDERE

Questo è il numero 1. Se ti è stato utile, la cosa più importante che puoi fare adesso è condividerlo con un altro host che conosci — un amico, un vicino, chiunque affitti una casa in Italia.

Affitta Bene cresce solo se lo passa parola chi lo legge.

A martedì prossimo.

Se ti è stato utile, condividilo con un host che conosci.

Il team di EasyCasa Italy