LA NEWSLETTER · N° 18
Il 2025 ha portato più burocrazia, non meno. Ogni inserzione su Airbnb deve avere il CIN — il Codice Identificativo Nazionale che si ottiene dal portale del Ministero del Turismo. Senza, rischi la sospensione dell'annuncio. E poi c'è il fisco. Booking trattiene una quota sui tuoi guadagni come ritenuta fiscale. Airbnb emette la Certificazione Unica entro il mese di marzo dell'anno successivo — documento che ti servirà per il 730. Il precompilato 2026 sarà disponibile dal 30 aprile: le CU di Airbnb e Booking dovrebbero comparire tra maggio e giugno, ma conviene controllare di persona. Non è garantito che arrivi tutto in automatico. Tre cose da fare adesso: verifica di avere il CIN per ogni appartamento, controlla che gli ospiti vengano comunicati su Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo, e tieni da parte la CU quando arriva. Cosa significa per te che gestisci uno o due appartamenti: poco cambia nella gestione quotidiana, ma un documento mancante a maggio può bloccarti la dichiarazione.
Fonti: ['[Airbnb]', '[gruppo-piu.it]', '[VertoAI]', '[Lodgify]', '[Ministero del Turismo]']
Una host della riviera ha affittato il suo appartamento per ferragosto. Prezzo pieno, settimana intera, caparra già incassata. Il mercoledì sera, quarantotto ore prima del check-in, arriva il messaggio: «Ci dispiace, non riusciamo a venire. Ci rimborsate?» Ecco il punto. Se la prenotazione è avvenuta tramite una piattaforma come Airbnb o Booking, vale la politica di cancellazione che tu hai scelto al momento della pubblicazione dell'annuncio. Flessibile, moderata o rigida: quella conta, non le scuse dell'ospite. Il Codice del consumo prevede 14 giorni di recesso per contratti a distanza — ma quella finestra era già chiusa da settimane. Se invece hai gestito tutto in privato, senza contratto scritto, sei in territorio grigio. La legge non prevede un rimborso automatico quando è l'ospite a cancellare: il diritto al rimborso scatta solo nelle situazioni disciplinate dalla normativa sui pacchetti turistici, che qui non si applica. La mossa concreta: prima di ogni prenotazione diretta, manda un messaggio scritto con le condizioni di cancellazione e chiedi una risposta esplicita. Poche righe via email bastano. Almeno sulla carta, ti metti al riparo.
Fonti: ["[Gazzetta Ufficiale] L'articolo 52 del Codice del consumo prevede un diritto di recesso di 14 giorni", "[Gazzetta Ufficiale] In caso di semplice cancellazione da parte dell'ospite, senza una base contrattuale o normativa che imponga il rimborso, non esiste un diritto automatico alla restituzione delle somme pagate"]
Tre cose che puoi fare subito con un foglio Google condiviso: registri ogni entrata per appartamento, segni le spese (pulizie, manutenzione, utenze), e tieni traccia della ritenuta del 21% che Airbnb e Booking trattengono già alla fonte — in pratica, quei soldi non li vedi mai, ma il Fisco li vuole nella dichiarazione. Niente app da imparare, niente abbonamenti. Funziona su telefono, tablet, computer. Non sostituisce il commercialista. Ma almeno arrivi all'appuntamento con i numeri in mano, non a memoria.
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